Rubrique Juridique

➥ Définition de la servitude

Une servitude est une charge imposée sur un bien pour l’usage et l’utilité d’un bien appartenant à un autre propriétaire. Il y a trois éléments nécessaires afin qu’une servitude puisse exister :

• Une charge : c’est une charge qui pèse sur un fonds ( un bien ) au profit d’un autre fonds ( bien ).

• Entre deux fonds : la charge pèse sur un fonds servant ( celui qui subit la servitude ) au profit d’un fonds dominant ( celui qui bénéficie de la servitude ). La servitude est transmise aux propriétaires successifs du fonds en cas de vente, de donation ou tout autre acte…

• Appartenant à des propriétaires différents

➥ Catégories des servitudes

Les servitudes peuvent être continues ou discontinues / apparentes ou non apparentes. Ce qui les distingue c’est l’intervention de l’homme pour pouvoir exister :

• Les servitudes continues existent sans qu’il soit nécessaire que l’homme n’exerce une intervention : Ex : les servi­tudes d’écoulement des eaux naturelles, les servitudes de vue…

• Les servitudes discontinues sont celles dont l’exercice requiert l’intervention de l’homme. Ex : les servitudes de passage.

Ces servitudes que l’on vient de voir peuvent être apparentes ou non apparentes :

• Les servitudes apparentes sont les ouvrages dont leur existence ( ex : tuyau ) est visible,

• Les servitudes non apparentes sont celles qui ne sont pas visibles. Ex : une servitude de vue.

Qui a le droit de demander une servitude de passage ?

La servitude peut être demandée par tout propriétaire du fonds mais égale­ment par tout titulaire d’un droit réel du fonds ( usufruitier ). Les fermiers ou les locataires ne peuvent pas réclamer directement la servitude de passage en cas d’enclave de leur fonds. Cependant, ils peuvent s’adresser à leur propriétaire afin qu’il les fasse bénéficier de cette servitude de passage. Si le propriétaire ( ou bailleur en cas de bail ) ne lui procure pas le passage, le fermier ou le locataire aura droit à des dommages et intérêts ou à la résiliation du bail.

Dans quelle circonstance peut elle être demandée ?

La servitude de passage peut être demandée lorsque le fonds est enclavé c’est à dire qu’il n’y a pas d’issue suf­fisante ou d’accès à la voie publique. L’accès insuffisant permet d’instituer une servitude de passage car le passage serait dangereux ou supposerait des travaux entraînant un coût exorbitant.

L’article 682 du code civil nous dit que l’issue accordée par cette servitude doit l’être pour une exploitation ou la réalisation d’opération de construction. La Cour de Cassation a jugé que l’usage à des fins d’habitation peut justifier aussi une servitude légale de passage lorsque l’état d’enclave est caractérisé. L’enclave n’est qu’une condition préalable. Celui qui s’enclave lui-même n’est pas fondé à solliciter une servitude légale de passage parce que l’état de l’enclave ne résulte pas de la situation du terrain mais du fait du propriétaire.

Une autre possibilité pour acquérir une servitude de passage ?

L’article 685 du code civil nous indique que l’assiette et le mode de servitude de passage, ayant pour objet un état d’enclave, sont déterminés par 30 ans d’usage continu. Dans ce cas là, aucune indemnité ne peut être demandée. Si pendant 30 ans d’usage continu, le passage a eu lieu à tel endroit, l’assiette est ainsi proscrite par l’usage prolongé. Il y a une forme de prescription acqui­sitive qui porte sur l’assiette ( terrain sur lequel la servitude va être exercée ). Si c’est le cas, la possession prime sur les critères d’emplacement de la servitude de passage. La possession trentenaire doit remplir des conditions particulières : elle doit être continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque.

Où se situe la servitude de passage ?

Il y a deux possibilités : soit les parties sont d’accord sur le tracé de la servitude, soit le juge fixera le lieu d’exercice de la servitude. L’article 683 du code civil énonce deux règles : le 1^er critère est le trajet le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique. Le 2nd critère est fixé sur l’endroit le moins dommageable pour celui qui supporte la servitude. Le moins dommageable n’est pas forcément le trajet le plus court entre le fonds et la voie publique. C’est le 2nd critère qui prime.

Une fois que l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de passage sont fixés, ils peuvent être modifiés en cas de nécessité de l’exploitation et si le propriétaire du fonds enclavé le demande.

Les propriétaires peuvent-ils poser une clôture en cas de servitude de passage ?

L’état d’enclave n’exclut pas le droit de se clore. L’existence d’une servitude de passage sur le fonds servant ne prive pas le propriétaire de son droit de se clore mais il doit se clore en tenant compte de la servitude qu’il doit servir. La clôture doit permettre au voisin d’exercer son droit de passage.

Peut-on demander une indemnisation ?

Le propriétaire du fonds servant a droit à une juste indemnité qui doit être proportionnelle au dommage qu’il peut occasionner. L’indemnité se calcule en tenant compte du préjudice effectif liée à l’exercice de cette servitude.

Quand la servitude de passage prend elle fin ?

Il y a plusieurs cas de disparition de la servitude :

- La servitude a une source légale : la servitude de passage disparaît quand l’état d’enclave disparaît,

- La servitude a une source conven­tionnelle et n’ayant pas pour fondement un état d’enclave ( mais une autre raison ) : la disparition de l’état d’enclave ne sup­prime pas la servitude,

- La servitude a une source conven­tionnelle et ayant pour fondement d’exis­tence un état d’enclave : si l’état d’enclave disparaît, la servitude disparaîtra car le titre ne constatait que l’état d’enclave,

- La servitude disparaît si les deux fonds ( dominant et servant ) deviennent la propriété de la même personne.

Attention : le non usage trentenaire n’éteint pas la servitude légale de passage. Le béné­ficiaire perd uniquement le droit à l’assiette antérieur. Dans ce cas là, il devra de nouveau en faire la demande auprès du juge.